2017年錦州物業(yè)管理條例

　　規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設(shè)。2017年錦州物業(yè)管理條例的最新內(nèi)容是怎么樣的呢？下文小編收集的2017年錦州物業(yè)管理條例，歡迎閱讀！

　　2017年最新錦州物業(yè)管理條例

　　第一章　總　　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動。

　　新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理;舊住宅區(qū)物業(yè)推行多種形式的專項管理。

　　第三條　本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)多級監(jiān)督管理體系。

　　第二章　職責(zé)劃分

　　第四條　市房地產(chǎn)行政主管部門、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負其責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：

　　(一)市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)：

　　1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策，制定本市物業(yè)管理的相關(guān)配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;

　　2、負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批管理，同時對申報國家一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)提出審查意見;

　　3、負責(zé)住宅專項維修資金的監(jiān)督管理;

　　4、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域達標(biāo)考評以及等級評定;

　　5、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各相關(guān)部門的物業(yè)管理;

　　6、負責(zé)指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會開展工作。

　　(二)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)：

　　1、負責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策的貫徹落實;

　　2、負責(zé)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案;

　　3、負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其提存的物業(yè)服務(wù)履約保證金的監(jiān)督管理;

　　4、負責(zé)物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理;

　　5、負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域;

　　6、負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理;

　　7、負責(zé)指導(dǎo)街道辦事處對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理;

　　8、負責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導(dǎo);

　　9、負責(zé)業(yè)主委員會成立備案工作;

　　10、負責(zé)受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。

　　(三)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的主要職責(zé)：

　　1、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;

　　2、負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會成立備案工作;

　　3、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作;

　　4、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為向有關(guān)部門報告;

　　5、受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　(四)社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，履行以下主要職責(zé)：

　　1、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作;

　　2、指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動;

　　3、配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;

　　4、調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛;

　　5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構(gòu))筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報告。

　　社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(兼)職人員，具體負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。

　　第五條　市、區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)、公安(消防)、物價、工商、環(huán)境保護等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)建設(shè)部門負責(zé)建設(shè)單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負責(zé)保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責(zé)任的監(jiān)督管理;

　　(二)規(guī)劃部門負責(zé)核定、驗收物業(yè)及配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計進行建設(shè)的監(jiān)督管理;

　　(三)城管綜合執(zhí)法(城管監(jiān)察)部門負責(zé)私搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處;

　　(四)公安(消防)部門負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對任意在住宅小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車的行為進行處理，定期對消防設(shè)施和消防安全工作進行檢查和指導(dǎo)，對娛樂場所、居民區(qū)等噪聲擾民行為進行處理;

　　(五)物價部門負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價格，依法查處價格違法行為;

　　(六)工商部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理;

　　(七)環(huán)境保護部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為進行處理。

　　第六條　市物業(yè)服務(wù)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務(wù)收費價格行情，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門加強物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

　　第七條　建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)組織召集，由物業(yè)管理活動中相關(guān)職能部門及專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)因水、電、氣等公共設(shè)施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題;

　　(七)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

　　第九條　業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項作出決定和進行管理，業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。

　　本條所稱的交付，是指建設(shè)項目竣工驗收，已具備入住條件，業(yè)主辦理完入住手續(xù)。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域已具備業(yè)主大會成立條件，建設(shè)單位或者業(yè)主可以直接向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面申請。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，并報告區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。

　　首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十二條　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自接到建設(shè)單位或者業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，會同區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對小區(qū)業(yè)主加強宣傳、動員，組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，由業(yè)主大會籌備組負責(zé)業(yè)主大會的籌備工作。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組成員人員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　第十三條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十四條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十五條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十六條　業(yè)主大會決定的事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

　　(九)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

　　第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的主要事項：

　　(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)業(yè)主委員會的職責(zé);

　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

　　(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　第十八條　管理規(guī)約規(guī)定的主要事項：

　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

　　(四)業(yè)主共同利益的維護;

　　(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

　　(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

　　(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　第十九條　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。

　　業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(二)遵守國家法律、法規(guī);

　　(三)模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;

　　(五)具備一定的工作經(jīng)驗和組織協(xié)調(diào)能力;

　　(六)身體健康，具備必要的工作時間。

　　第二十條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)按照下列方式認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第二十一條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有20%以上業(yè)主提議或者經(jīng)業(yè)主委員會決定;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不按照上述規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第二十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。

　　采用集體討論形式時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)證和身份證確認到會業(yè)主身份，委托代理人應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。

　　采用書面征求意見形式時，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每位業(yè)主，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名;無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會決定本辦法第十六條第(五)、(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十六條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十四條　召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派人列席。

　　需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第二十五條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

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