2017年錦州物業(yè)管理條例(3)
2017年錦州物業(yè)管理條例
第六十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備的維修養(yǎng)護責任。
因安裝、維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地等設施設備的,應當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，雙方簽訂協(xié)議，約定恢復、補償事項。
第六十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人需要裝飾裝修房屋的，應當遵守相關法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時)管理規(guī)約。在裝飾裝修前，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，非業(yè)主使用人應當同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見;需要報有關部門批準或者備案的，應當依法辦理批準或者備案手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修活動的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和(臨時)管理規(guī)約行為的，應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告房地產(chǎn)行政主管部門或者有關行政管理部門。
第六十二條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
第六十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
利用公用部位、場地設置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設施設備，應當征得物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主的同意后，按照(臨時)管理規(guī)約執(zhí)行。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設單位應當向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況。
未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
第六十五條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十六條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修抵押金制度。
建設單位應當在工程交付使用前，按照《遼寧省建設工程質(zhì)量條例》的規(guī)定，一次性提存保修抵押金，存入對其建設工程質(zhì)量有監(jiān)督職責的市或者區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構在銀行開設的專戶。
建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，向市或者區(qū)建設部門申請使用保修抵押金。
物業(yè)保修期滿，市或者區(qū)建設部門返還保修抵押金前，應當征求物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會的意見。
第六十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
市專項維修資金管理中心設立專項維修資金收取窗口，對全市住宅專項維修資金統(tǒng)一收取。
第六十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第七章 舊住宅區(qū)改造與管理
第六十九條 舊住宅區(qū)是指房屋及配套設施設備規(guī)劃、建設標準低，房屋年久失修，配套設施缺損，環(huán)境臟亂差，不能達到應有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。
第七十條 舊住宅區(qū)改造與管理遵循以區(qū)政府主導，綜合改造，有效管理，逐步實現(xiàn)舊住宅區(qū)房屋住用安全、配套設施齊備、環(huán)境整潔美化的宜居目標。
市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責制定舊住宅區(qū)改造與管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，報本級政府批準后實施。
舊住宅區(qū)改造堅持“政府投入、社會資助、受益業(yè)主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。
第七十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，確定管理方案，制定管理規(guī)約。
第七十二條 建立舊住宅區(qū)改造后續(xù)管理長效機制。
舊住宅小區(qū)改造后應當推行專業(yè)化物業(yè)管理，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務，合理收取物業(yè)服務費用。
對尚不具備引入專業(yè)化物業(yè)管理條件的，應當構建以街道辦事處組織實施，房地產(chǎn)行政主管部門指導，社區(qū)管理與專項物業(yè)服務相結合、社區(qū)管理與單位自管相結合、社區(qū)管理與業(yè)主自管相結合的管理模式。
第八章 法律責任
第七十三條 違反本辦法規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正;因財物毀壞、滅失而造成損失的，相關責任人應當依法承擔賠償責任。
第七十四條 建設單位違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款;
(二)擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(三)不移交有關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(四)未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第七十五條物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)不移交有關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款;
(二)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(三)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;
(四)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款;
(五)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;
(六)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;
(七)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十六條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十七條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十八條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七十九條 房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員在對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任：
(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
(二)不依法履行監(jiān)督管理職責的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)有其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。
第九章 附 則
第八十條 各縣(市)參照本辦法執(zhí)行。
第八十一條 本辦法由錦州市公用事業(yè)與房產(chǎn)局負責組織實施。
第八十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法有效期為5年。
物業(yè)管理的公共服務
公共服務
是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
(2)房屋設備、設施的管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;
(4)綠化管理;
(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作;
(6)車輛秩序管理;
(7)公眾代辦性質(zhì)的服務;
(8)物業(yè)檔案資料的管理
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