預(yù)言三：2010年

　　“你們還是別當(dāng)傻瓜了把幻想放下去吧”

　　2010年中國(guó)樓市，看漲還是看跌，成為一道分水嶺。任志強(qiáng)發(fā)表“必漲論“，與諸多”看跌派“專家隔空論戰(zhàn)。事實(shí)證明，2010年是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一年。北京漲幅42%，廣州23%，全國(guó)平均漲幅9.9%

　　預(yù)言四：2012年

　　“房?jī)r(jià)將在2013年3月迎來(lái)新一輪暴漲”

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，2013年房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。2013年，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)20%。

　　預(yù)言五：2014年

　　“開(kāi)發(fā)商仍認(rèn)為和2013年一樣保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這非常危險(xiǎn)”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%。

　　預(yù)言六：2015年

　　“不要等，有錢(qián)該買(mǎi)房就買(mǎi)房“

　　2015年，央媽降息等救市政策成為中國(guó)樓市的重要關(guān)鍵詞，國(guó)家的救市政策也帶動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)上漲，深圳每平漲了13500元，漲幅48.3%!

　　2016年，任大炮再發(fā)預(yù)測(cè)：“2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲!而目前，一線城市和熱門(mén)二線城市相繼出臺(tái)各項(xiàng)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“控地價(jià)”的政策，但依舊無(wú)法抑制住火熱的樓市。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為中國(guó)的住房消費(fèi)需求逐步提高，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還沒(méi)達(dá)到正常的水平值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展“不是沒(méi)有前途”，而是取決于宏觀政策。

　　其他方面不開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只能依賴房地產(chǎn)

　　蔣保信：有人說(shuō)，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)?

　　任志強(qiáng)：我覺(jué)得不對(duì)。因?yàn)樵谄渌贫炔婚_(kāi)放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開(kāi)，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么?

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)。但是如果其他方面開(kāi)放，比如允許民間投資去開(kāi)采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來(lái)了。美國(guó)的頁(yè)巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)放嗎?

　　中國(guó)發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_(kāi)放。制度不開(kāi)放，資源也不開(kāi)放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開(kāi)放了?假定其他領(lǐng)域都開(kāi)放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎?現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開(kāi)放了，只能靠它。

　　蔣保信：假如開(kāi)放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落?

　　任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開(kāi)放了以后，對(duì)住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會(huì)上來(lái)的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開(kāi)放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

　　蔣保信：現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)?

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺(tái)了這么多刺激政策，沒(méi)什么大用。

　　蔣保信：為什么?

　　任志強(qiáng)：因?yàn)閭€沒(méi)還完，庫(kù)存還沒(méi)消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫(kù)存和解除債務(wù)問(wèn)題。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺(tái)了一個(gè)4萬(wàn)億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開(kāi)工的高峰還是在2010年。

　　2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫(kù)存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

　　我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來(lái)以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來(lái)了。

　　另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國(guó)現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么太大影響。而國(guó)際上大部分國(guó)家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對(duì)GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

　　從目前來(lái)看，中國(guó)要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說(shuō)戶籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題等等，這些沒(méi)有得到解決的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　想要房?jī)r(jià)降低的，基本都是自私的

　　蔣保信：北大的姚洋說(shuō)，中國(guó)經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國(guó)金融市場(chǎng)也可能會(huì)有很大的危機(jī)。

　　任志強(qiáng)：他說(shuō)的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房?jī)r(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房?jī)r(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。

　　假如房地產(chǎn)垮了，本來(lái)這個(gè)房子值一千萬(wàn)，銀行可以貸給你五百萬(wàn)，但這個(gè)房子忽然只值三百萬(wàn)，銀行貸給你的五百萬(wàn)就要收回來(lái)了，你工廠的流動(dòng)資金就沒(méi)了，那怎么辦?

　　蔣保信：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不能降，是嗎?

　　任志強(qiáng)：對(duì)，也沒(méi)有降的道理。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房?jī)r(jià)降呢?你有毛病啊?黃金本來(lái)值一塊錢(qián)，你非得說(shuō)它值五毛?我找不到任何一個(gè)國(guó)家需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)的理由，所有的國(guó)家都認(rèn)為房?jī)r(jià)降下來(lái)，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢?

　　有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買(mǎi)不起房子，就希望房?jī)r(jià)降下來(lái)。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，天天吵吵鬧鬧，想要房?jī)r(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，哪個(gè)國(guó)家說(shuō)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)?

　　蔣保信：您前段時(shí)間說(shuō)，2015年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，如果今年不買(mǎi)房的話，得等到三四十年以后了。

　　任志強(qiáng)：2015年的年底，房?jī)r(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長(zhǎng)。

　　蔣保信：您說(shuō)今年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，根據(jù)是什么?會(huì)暴漲到什么程度?

　　任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說(shuō)這個(gè)事了。投資下降，新開(kāi)工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡(jiǎn)單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過(guò)去都是這樣的。

　　2013年的時(shí)候，我說(shuō)3月份房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那時(shí)沒(méi)有人信，但后來(lái)真是漲了。我的理由還是土地下降了，開(kāi)工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。

　　蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一瀉千里，因?yàn)橹袊?guó)未售的住房庫(kù)存太大，而且富人開(kāi)始前往美國(guó)、加拿大等全球化的都市購(gòu)買(mǎi)房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

　　任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒(méi)有?移民到美國(guó)的人，一年也就八千多人，沒(méi)有辦法再有更多人移民過(guò)去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人?全部移民加起來(lái)能有多少?

　　即使移民出去的人都在國(guó)外買(mǎi)房了，所有投資加起來(lái)也不到三百億美元，這對(duì)中國(guó)算什么?中國(guó)有八萬(wàn)多億人民幣，相當(dāng)于一萬(wàn)兩千億美元，流失到國(guó)外的才三百多億美元，算什么?媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

　　李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高，開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看?

　　任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買(mǎi)賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。

　　土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來(lái)了，在08年的兩會(huì)上，黃孟復(fù)專門(mén)把這個(gè)問(wèn)題作為正式提案向政府提出來(lái)了。毫無(wú)疑問(wèn)，這是房地產(chǎn)問(wèn)題中非常重要的一個(gè)方面，沒(méi)什么可討論的。

　　李騰騰：如果放開(kāi)土地市場(chǎng)的話……

　　任志強(qiáng)：要放開(kāi)的不僅僅是土地市場(chǎng)，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高?因?yàn)閷?duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，住宅只能是一次性的投入，后期沒(méi)有稅收。

　　假定我們按照國(guó)際辦法，以居住地納稅為主，情況就會(huì)大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是好事，它就會(huì)抑制房?jī)r(jià)，不讓它漲太高。

　　但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫(xiě)字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/p>

　　你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來(lái)解決這一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)的問(wèn)題是解決不了的。

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